Donos desconfiados guardam 200 mil casas

Uma preocupação confirmada pelo presidente da Associação Nacional de Proprietários. 'As queixas de proprietários que afirmam que os inquilinos não pagam as rendas são diárias', diz António Frias Marques. E uma acção de despejo, não contestada pelo inquilino, demora em média dois anos a ser resolvida em tribunal, acrescenta.

Esta situação é reconhecida pelo próprio estudo preparatório para o Plano Estratégico de Habitação 2008/2013, que faz uma radiografia ao sector e 'salienta a falta de confiança dos proprietários no funcionamento do mercado de arrendamento'. Aliás, o documento refere-se mesmo ao 'entorpecimento do sistema judicial' e aos 'riscos' que correm os senhorios para justificar o fraco desempenho do mercado de arrendamento.

Os dois responsáveis dividem-se no entanto quanto à melhor forma de resolver o problema. José Eduardo Macedo considera que devia ser criado um tribunal que 'de forma expedita' resolvesse os litígios da falta de pagamento das rendas. 'Um tribunal especializado, na região de Lisboa e no Porto, que resolvesse rapidamente estes problemas, era a melhor forma de devolver a confiança aos proprietários', concretiza.

Já Frias Marques defende a constituição de um fundo público. Uma 'sociedade pública de aluguer', uma entidade que funcionaria como uma espécie de bolsa de arrendamento, à semelhança do que acontece em Espanha e em França. 'Quem quisesse, colocava aí os seus imóveis para arrendar, e os interessados, por seu turno, sabiam onde se dirigir', explica o proprietário, que prefere esta solução de gestão estatal à privada.

Com a estagnação do mercado de arrendamento, muitas das casas desocupadas acabam por se degradar. Segundo o estudo para o Plano de Habitação, há mais de meio milhão de casas vagas, mais de metade das quais a necessitar de 'intervenção ao nível de reparações'.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), chamado de lei das rendas, procurou ajudar o mercado, quer no que diz respeito aos processos jurídicos dos senhorios quer na recuperação de imóveis degradados. Mas os proprietários consideram que as soluções 'estão longe da realidade'.

É um instrumento 'muito complicado que requer advogados especializados', explica José Macedo.

Quanto às medidas de incentivo à reabilitação, que possibilita a actualização das rendas, os donos queixam-se de que o mecanismo os penaliza de imediato no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) mas que os aumentos são faseados ao longo de dez anos.

SER PROPRIETÁRIO

O arrendamento foi uma opção que as famílias nos anos noventa foram preterindo face à possibilidade de compra de habitação: as casas arrendadas reduziram-se de um milhão para 740 mil entre 1981 e 2001. Mas o mercado começa a dar sinais de recuperação, de acordo com as imobiliárias, num contexto de subida das taxas de juro que servem de referência aos empréstimos à habitação. Na verdade, o aumento da Euribor, que só nos últimos 15 dias começou a inverter a tendência e está a baixar, funcionou como um alerta às famílias para o facto de a prestação da casa poder variar em função de um mercado que ninguém controla. Paralelamente, a crise financeira começou a condicionar o acesso ao crédito.

'Os bancos só estão a emprestar até 80 por cento do valor da avaliação e não há muitas pessoas que tenham esse dinheiro para a entrada', sublinha José Macedo. Estas restrições, por um lado, e os incentivos fiscais ao arrendamento, por outro, vão contribuir para dinamizar o mercado.

O estudo para o Plano da Habitação propõe algumas soluções que de resto já tiveram reflexo na proposta de Orçamento do Estado para 2009. O plano definitivo deverá ser apresentado até ao final do ano, adiantou ao CM fonte oficial do Ministério do Ambiente.

A Caixa Geral de Depósitos já tem arrendados 3500 imóveis com o regime de opção de compra, afirmou ao Correio da Manhã Paulo Sousa, director do Financiamento Imobiliário da Caixa Geral de Depósitos. Os primeiros contratos datam dos anos noventa mas esta solução teve novo incremento no início deste ano.

'Sentimos que havia procura para este mercado', explica o responsável da CGD. Este parque habitacional, com fracções em todo o País, é constituído por imóveis que resultam de incumprimento dos proprietários e por muitos outros que faziam parte da carteira de seguradoras que durante um período de tempo investiram no sector imobiliário.

A convicção de que 'há espaço no mercado de arrendamento' levou mesmo a Caixa Geral da Depósitos a lançar recentemente uma linha de crédito para investimento neste sector. 'Esta solução destina-se a financiar investidores que queiram investir em imóveis para arrendamento', refere ainda Paulo Sousa.

Paralelamente, a CGD já garantiu que vai criar um fundo de investimento de arrendamento em imobiliário, com um figurino proposto pelo Governo no Orçamento do Estado para 2009, que irá permitir que um proprietário em dificuldades passe a pagar uma renda ao banco em vez da prestação do empréstimo, com uma opção de compra após dez anos.

E também a Domusvenda, uma empresa de recuperação de créditos, começa a olhar para este mercado com mais atenção, tendo mesmo assinado um acordo com várias imobiliárias no sentido de se colocar no mercado de arrendamento imóveis em carteira.

'Este é um mercado que se espera vir a ser mais dinâmico, fruto da nova legislação [fundo imobiliário para o arrendamento] que o Governo pretende desenvolver', de acordo com fonte da empresa.

'A BOLHA JÁ REBENTOU'

No segundo trimestre do ano o crédito à habitação diminui, depois de longos anos em expansão. Segundo José Eduardo Macedo, da APEMIP, a justificação para haver menos pessoas a comprar casa assenta não só na crise mas também na dimensão do mercado. 'A bolha rebentou', assume. Em Portugal, diz, 'há 3,6 milhões de famílias e 5,7 milhões de imóveis'.

GASTOS COM HABITAÇÃO AUMENTAM

O peso das despesas com habitação no orçamento das famílias tem vindo a subir nas últimas décadas. De acordo com o INE, os gastos com habitação (incluindo com água e electricidade) dos agregados familiares representavam em 1990 cerca de 12,4%. Em 2006, o peso era de 26,6%, explicando o INE este aumento com a 'importância crescente da habitação própria'. n

INCENTIVOS AGITAM SECTOR E BAIXAM RENDAS

A oferta de imóveis para arrendamento vai aumentar e as rendas vão baixar. É esta a antevisão de Nelson Rego, director da Prime Yield, empresa de consultadoria imobiliária, face aos incentivos fiscais que integram a proposta de Orçamento do Estado, nomeadamente o fundo imobiliário. 'Muitos dos empreendimentos que têm fracções por alienar vão passar para o mercado de arrendamento', afirma Nelson Rego. Com a colocação no mercado desses fogos, a que se deverão somar os devolutos, é de esperar uma diminuição nas rendas em Lisboa e no Porto. Pelo menos, concretiza, nos segmentos médio e médio-baixo, já que no alto o mercado tem-se mantido estável. 

CONTRATOS PROBLEMÁTICOS

MULTA DE MIL EUROS

Uma inquilina do Porto, com uma renda de 3,5 euros , queixou-se à Câmara das tubagens de água. O senhorio foi multado em 47 anos de renda (mil euros) por não ter comparecido à vistoria.

INQUILINO ARRENDA

Em Lisboa é muito frequente as pessoas não conhecerem o verdadeiro senhorio, sobretudo em casas que têm quartos para estudantes, porque quem arrenda é o inquilino.

SEM DINHEIRO PARA OBRAS

A Câmara de Lisboa fez obras coercivas num imóvel em Lisboa. A inquilina de um T4, com 146 m2, paga 38 euros por mês. A senhoria não deverá ter dinheiro para ressarcir a autarquia, pelo que poderá perder o imóvel.

VOLUME NO MÁXIMO

Um estrangeiro arrenda uma casa em Lisboa mas rapidamente a habitação alberga muitos mais estrangeiros. A música no volume máximo acabou aos poucos e poucos por despejar os outros inquilinos do prédio.

TRÊS ANOS EM TRIBUNAL

O tribunal ordenou após três anos a saída da inquilina que não pagava 280 euros/mês em Paço de Arcos. Como deixou bens, o dono não pode tomar posse.

SITIADA EM PRÉDIO

Há um prédio inteiro no Porto que só tem uma idosa, abastecida por cestos a partir do rés-do-chão – o suficiente para o dono não o poder reabilitar.

LOJA NA LAPA A 40 EUROS

A dona de uma loja na Lapa recebe 40 euros por 100 m2, seis dos quais retidos para imposto. Desistiu de actualizar renda: gastaria centenas de euros.

CINCO NOVIDADES DO ORÇAMENTO

FUNDOS

Orçamento prevê isenção de IRC para rendimento de fundos de investimento imobiliário criados entre 2008 e 2012.

IRS

No IRS pode deduzir-se à colecta (até 500 euros) 30 por cento dos encargos suportados pelo proprietário com imóveis em áreas de reabilitação urbana.

BENEFÍCIOS

Este benefício fiscal aplica-se também a imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas e que sejam reabilitados.

IMT

São ainda isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fracção autónoma destinado apenas a habitação própria na primeira transmissão do prédio reabilitado, quando localizado nas áreas próprias.

IMI

Prédios urbanos reabilitados são passíveis de isenção de IMI por cinco anos, renováveis.

VANTAGENS E DESVANTAGENS DE ARRENDAR CASA

Mobilidade: Livre circulação por motivos profissionais, reconstituição da vida e problemas com a vizinhança. Pode mudar avisando o senhorio no prazo de 30 dias.

Benefício: Pode descontar parte da renda em sede de IRS.

Conta: Não paga condomínio.

Apoio: Tem direito a subsídio ao arrendamento (jovens e pessoas com fracos rendimentos).

Impostos: Não paga IMI nem taxa de esgotos.

Despesas: Não tem despesas de conservação e reparação, pois estas cabem ao senhorio.

Seguro: Não é obrigado a pagar seguro de imóveis. A contratação de um seguro é opcional.

Empréstimo: Paga menos pela renda do que pela prestação.

Segurança: Tem garantia de residência durante o prazo do contrato (mínimo de cinco anos, que podem ser renováveis).

Caução: No início do arrendamento o inquilino tem de entregar ao senhorio o valor correspondente a duas rendas, o que pode causar dificuldades financeiras.

Aumentos: Fica sujeito aos aumentos. Anualmente, o valor da subida é quase residual, mas após o fim do contrato a renegociação com o senhorio pode ditar uma renda consideravelmente superior à do primeiro contrato.

Conflitos: Pode ter o azar de lidar com um senhorio que levante problemas e gere alguns conflitos.

'ULTRAPASSAR MENTALIDADES' (Eduardo Cabrita, secretário de Estado Adjunto e da Administração Local)

Correio da Manhã – A lei das rendas (NRAU) dinamizou o mercado?

Eduardo Cabrita – Em 2005 não existia oferta de arrendamento e a reabilitação urbana era preterida pela nova construção. Com o NRAU o arrendamento voltou a ser uma verdadeira alternativa à compra e venda e há mercado para a reabilitação urbana.

– Qual o impacto nas rendas antigas?

– Veio possibilitar a actualização das rendas baixas e congeladas, de forma gradual e justa, evitando-se rupturas sociais, através de um faseamento por dois, cinco ou dez anos, protegendo-se os arrendatários economicamente carenciados e os idosos.

– Mas os senhorios queixam-se de penalizações para aumentar.

– Essa afirmação não faz qualquer sentido, por dois motivos. Em primeiro lugar porque entendemos que a verdade de mercado deve corresponder à verdade fiscal. Se sempre que há uma nova transacção o prédio é reavaliado, não faz sentido que não se possa fazer o mesmo no arrendamento urbano. Em segundo lugar, o NRAU prevê, expressamente, que o aumento do IMI seja faseado, durante o mesmo período de faseamento do aumento da renda, isto é, até dez anos.

– E depois há o tempo dos tribunais...

– Com o NRAU, se no prazo de três meses após uma intimação o arrendatário continuar sem pagar, o senhorio pode solicitar logo ao tribunal a execução do despejo. Isto é uma grande mudança, que em média poupa ao senhorio um processo que poderia demorar quase dois anos. Acresce que há hoje no mercado seguros de renda.

– O que falta então para concretizar o NRAU?

– Diria que falta ultrapassar certas mentalidades, daqueles que ainda não olham para o arrendamento como a melhor opção para o seu caso.

NOTAS

DEGRADADOS: REPARAÇÕES

O diagnóstico habitacional traçado para o Plano Estratégico de Habitação mostra que metade das casas arrendadas precisa de reparações, o que se explica pelo congelamento das rendas.

JOVENS: APOIO DO ESTADO

O Estado tem desde o final de 2007 um novo programa de apoio ao arrendamento jovem, o Porta 65, que substitui o antigo Incentivo ao Arrendamento Jovem (IAJ).

SUBSÍDIOS: NÚMEROS

O extinto IAJ apoiava cerca de vinte mil jovens, mas foi suprimido por alegadas irregularidades na entrega de subsídios. Hoje, o Porta 65 subsidia as rendas a cerca de oito mil pessoas.

DADOS: CASAS EXISTENTES

De acordo o Instituto de Habitação e Reabilitação urbana, existem no País 569 400 casas arrendadas. Segundo as imobiliárias, a procura do arrendamento tem aumentado.

FAMÍLIAS: ENDIVIDADAS

O crédito à habitação está em queda. Ainda assim, em Junho existiam em Portugal 1,6 milhões de famílias com empréstimo para a compra de casa.

DESPEJO: JUSTIÇA MOROSA

Despejar um inquilino é uma das maiores dores de cabeça de um senhorio. A Justiça demora a ordenar o despejo e muitas vezes quando o imóvel é devolvido está degradado.

FUNDO: POUPANÇA DE 25%

O fundo habitacional para arrendamento, que o Governo decidiu criar, vai permitir uma redução de 25 por cento no valor da renda paga em relação ao valor da prestação entregue ao banco.

ANÁLISE: ESPECIALISTAS

Alguns especialistas do mercado imobiliário afirmam que Portugal tem uma fraca tradição de arrendamento. Dada a dimensão do País, a necessidade de mudar de sítio é quase nula.

VALOR DAS RENDAS 

Estes valores médios de rendas resultam da análise estatística de preços de apartamentos novos e usados, em boas condições e com menos de 20 anos.

LISBOA

T0

2008: 650

2007: 610

T1

2008: 775

2007: 740  

T2

2008: 870

2007: 815

T3

2008: 1025

2007: 1040

CASCAIS

T0

2008: 540

2007: 550

T1

2008: 750

2007: 750 

T2

2008: 850

2007: 800 

T3

2008: 1050

2007: 1030

OEIRAS

T0

2008: 340

2007: 390 

T1

2008: 500

2007: 520 

T2

2008: 625

2007: 660 

T3

2008: 800

2007: 775 

SINTRA 

T0

2008: 275

2007: 275 

T1

2008: 350

2007: 385 

T2

2008: 390

2007: 400 

T3

2008: 575

2007: 540 

PORTO

T0

2008: 380

2007: 370 

T1

2008: 475

2007: 475 

T2

2008: 560

2007: 575 

T3

2008: 890

2007: 880 

VILA NOVA DE GAIA

T0

2008: 250

2007: 270 

T1

2008: 350

2007: 330 

T2

2008: 480

2007: 490 

T3

2008: 625

2007: 600 

MATOSINHOS

T0

2008: 350

2007: 355 

T1

2008: 450

2007: 415 

T2

2008: 525

2007: 525 

T3

2008: 825

2007: 800 

MAIA

T0

2008: 275

2007: 305 

T1

2008: 325

2007: 320 

T2

2008: 475

2007: 480 

T3

2008: 700

2007: 640