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O imobiliário em Portugal vive hoje um momento de grande tensão. Não é uma crise clássica, não falta dinheiro nem falta procura. Falta lógica. Enquanto não assumirmos isso de forma clara, vamos continuar a discutir sintomas em vez de resolver o problema real.
13 de fevereiro de 2026 às 13:06Todos os dias, no contacto com famílias, investidores e profissionais do setor, vemos o mesmo cenário, preços elevados, pouca oferta, processos lentos e decisões de vida constantemente adiadas. Comprar casa tornou-se um exercício de resistência, sobretudo para quem trabalha e vive em Portugal e não está a especular. Para quem apenas quer habitação.
Os números confirmam aquilo que a rua já sabe. Desde 2015 os preços da habitação sobem de forma quase ininterrupta e Portugal foi um dos países europeus com maior valorização real na última década. O mercado de arrendamento seguiu o mesmo caminho, pressionando ainda mais os rendimentos familiares. O resultado está à vista: dificuldade de acesso à habitação, jovens a adiar autonomia, famílias a sair dos centros urbanos e desigualdades cada vez mais evidentes.
Mas é importante dizer isto com clareza, conforme partilha Carlos Santos, CEO da ZOME: "o problema não está na procura nem no investimento estrangeiro, como tantas vezes se tenta simplificar. A procura é maioritariamente nacional, estrutural e legítima. O problema está na incapacidade do mercado, e do país, em criar oferta ajustada, no sítio certo, ao ritmo certo".
O mercado imobiliário continua ativo. Há transações, há interesse e há capital. O que não há é equilíbrio. Os preços médios já ultrapassam os 2.100 euros por metro quadrado, mas esta média esconde realidades completamente distintas. Lisboa, Porto e Algarve concentram a pressão, enquanto grande parte do território continua subaproveitado.
Isto não aconteceu por acaso. Durante anos construiu-se onde era mais fácil e não onde era mais necessário. Apostou-se em periferias mal servidas, em tipologias desajustadas à realidade atual e deixou-se bloquear a construção nos grandes centros urbanos com processos de licenciamento lentos, imprevisíveis e excessivamente burocráticos. O resultado é um mercado aparentemente dinâmico, mas estruturalmente mal planeado.
De acordo com Carlos Santos: "a reabilitação urbana deixou de ser apenas uma questão estética ou ambiental. Hoje é uma ferramenta estratégica. Reabilitar é aumentar oferta onde ela faz falta. É devolver vida aos centros urbanos. É aproveitar o que já existe em vez de continuar a empurrar a população para fora das cidades".
Ao mesmo tempo, começa a ganhar força um movimento que pode mudar o equilíbrio do mercado: a descentralização do investimento. Cada vez mais investidores procuram estabilidade, rendimento sustentável e qualidade de vida, em vez de valorização rápida. Cidades intermédias e regiões fora dos grandes centros oferecem hoje melhores equilíbrios entre preço, retorno e bem-estar. Se for bem acompanhado, este movimento pode ser decisivo para um mercado mais saudável e mais justo.
O Orçamento do Estado para 2026 traz sinais positivos. Incentivos à construção e reabilitação a preços acessíveis, benefícios fiscais para o arrendamento e medidas dirigidas aos jovens são bons exemplos. A intenção é clara: aumentar a oferta.
Mas quem está no terreno sabe que isto não chega. Nenhum incentivo fiscal compensa um licenciamento lento, fragmentado e imprevisível. Enquanto a aprovação de um projeto demorar anos, enquanto cada município aplicar regras diferentes e enquanto não houver uma visão integrada do território, o impacto das políticas públicas será sempre limitado. O problema da habitação não se resolve só com anúncios, resolve-se com execução.
A tecnologia e a eficiência energética já não são tendências futuras, são critérios de decisão no presente. Sustentabilidade, conforto e eficiência deixaram de ser valor acrescentado e passaram a ser determinantes na compra, no investimento e no acesso a financiamento. Esta realidade é irreversível e os ativos que não a acompanharem vão perder valor. Simples.
O setor está a profissionalizar-se e isso é positivo. Mais dados, mais tecnologia e mais exigência garantem menos improviso nas operações. Quem continuar a operar como há vinte anos vai sentir dificuldades crescentes num mercado cada vez mais informado e seletivo.
Portugal não enfrenta uma crise de procura nem uma crise de capital. Enfrenta uma crise de planeamento, de execução e de visão. O capital existe, a procura é real: há pessoas que querem comprar, há investidores que querem investir, mas o sistema continua a falhar na resposta.
"O imobiliário está num ponto de viragem. Ou continuamos a empurrar o problema para a frente, ou assumimos que é preciso planear melhor, licenciar mais depressa, construir com critério e distribuir a oferta de forma inteligente. O setor pode e deve ter um papel ativo na construção de um país mais equilibrado, mais acessível e mais sustentável. Mas para isso é preciso liderança, clareza e coragem para mudar", conclui Carlos Santos.
Este conteúdo foi produzido pela ZOME.
